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Derzeit wird in nahezu allen Kommunen nach bezahlbarem Wohnraum gesucht, so auch in Dossenheim. Die Dossenheimer Verwaltung wurde im Mai 2025 durch einen mehrheitlich beschlossenen Antrag im Gemeinderat beauftragt, eine Wohnraumpotenzial-Erfassung durchzuführen. Die im Anschluss daran von der Verwaltung dargestellten Ziele zur Aktivierung und Entwicklung von Wohnraumpotenzialen im Gemeindegebiet hat der Gemeinderat jüngst zur Kenntnis genommen und die Verwaltung nun einstimmig beauftragt, die vorgeschlagenen Handlungsansätze weiter zu verfolgen, sowie bei Bedarf konkrete Maßnahmen zur Umsetzung vorzubereiten.
Aus diesem Grund haben wir Ökonsult aus Stuttgart im Januar 2026 beauftragt, eine kurze inhaltliche Bewertung der aktuellen Wohnraumplanung der Gemeinde Dossenheim (bezugnehmend auf GR- und TA-Unterlagen) zu erstellen. Zur Stellungnahme
Am 29. April 2026 luden wir gemeinsam mit dem BUND Rhein-Neckar-Odenwald und dem Augustenbühl e.V. zu dem Vortrag „Wohnen und Bauen in Dossenheim – Konzepte für die Zukunft“ ein. Referent war Stefan Flaig von der Ökonsult GbR, der sich seit vielen Jahren mit kommunaler Wohnraumentwicklung und Flächenpolitik beschäftigt.
Im Mittelpunkt des Vortrags stand die Frage, ob die häufig geforderte Ausweisung neuer Baugebiete tatsächlich eine wirksame Antwort auf die aktuelle Wohnungsnot darstellt. Anhand statistischer Daten aus Dossenheim zeigte der Referent auf, dass die Bevölkerungszahl in den vergangenen Jahren zwar gestiegen sei, gleichzeitig jedoch bereits mehr Wohnungen zur Verfügung stünden, als rechnerisch zusätzlich benötigt würden. Nach seiner Einschätzung liege das zentrale Problem daher nicht in einer zu geringen Anzahl von Wohnungen, sondern vor allem in deren Bezahlbarkeit und Verfügbarkeit für die richtigen Zielgruppen. Es herrsche Wohnungspreisnot statt Wohnungsnot.
Flaig erläuterte in diesem Zusammenhang den sogenannten Remanenzeffekt: Ältere Menschen verbleiben häufig über viele Jahre in großen Wohnungen oder Häusern, obwohl diese von weniger Personen genutzt werden. Dadurch steigt die durchschnittliche Wohnfläche pro Kopf, während Familien und Menschen mit geringerem Einkommen oftmals Schwierigkeiten haben, geeigneten und bezahlbaren Wohnraum zu finden. Laut Institut der deutschen Wirtschaft (IW) belegen 2021 in westdeutschen Großstädten die 30- bis 49-Jährigen weniger als 40 m² pro Kopf, die 65- bis 79-Jährigen über 60 m² und die über 80-Jährigen über 70 m² pro Kopf. In Dossenheim waren laut Zensus 2022 47 % (= 3.070) aller Haushalte Ein-Personen-Haushalte, darunter viele alleinlebende Seniorinnen und Senioren. 57 % der Ein-Personen-Haushalte belegten Wohnungen mit über 60 m².
Diese Situation ergibt sich bereits heute aus dem demografischen Wandel, der die damit verbundenen Probleme künftig weiter verstärken wird. Die zunehmende Alterung der Bevölkerung infolge sinkender Geburtenzahlen bei gleichzeitig steigender Lebenserwartung ist seit den 1970er Jahren bekannt und führt seither zu einer grundlegenden Verschiebung der Altersstruktur. Während die Zahl älterer Menschen weiter wächst, sinkt die Zahl der Jüngeren (0–35 Jahre), selbst in einer Gemeinde, die wie Dossenheim durch die Nähe zur Universitätsstadt Heidelberg eine über die Jahre weitgehend konstante Zahl von Menschen um die 20 Jahre beherbergt. Aus dieser Situation ergeben sich Herausforderungen für den Wohnungsmarkt, wie Flaig eindrücklich darlegte. Viele Ein- und Zweifamilienhäuser werden künftig frei werden und als Leerstände das Gemeinwohl belasten, während gleichzeitig der Bedarf an seniorengerechten Wohnungen sowie an bezahlbaren Mietwohnungen steigt. Weitere Neubauten von Ein- und Zweifamilienhäusern tragen daher nur zur Vergrößerung der Leerstände bei und ignorieren den tatsächlichen Bedarf an bezahlbaren Mietwohnungen. Sie sind daher keine Maßnahme zur Problemlösung, sondern tragen zur Verschärfung des Problems bei.
Stefan Flaig erläuterte, dass es in dieser Ausgangssituation ausdrücklich nicht darum gehe, jungen Familien den Wunsch nach einem eigenen Haus zu verwehren, sondern lediglich darum, dass dieser Traum vom Einfamilienhaus künftig verstärkt im vorhandenen Gebäudebestand verwirklicht werde. Anstatt neue Baugebiete auszuweisen, könne die Wiederbelebung leerstehender oder freiwerdender Häuser der vorherigen Generation einen wichtigen Beitrag zu einer nachhaltigen Siedlungsentwicklung leisten.
In seinem Fazit betonte Stefan Flaig daher die Verantwortung der Kommunen, ihre Wohnungs- und Flächenpolitik stärker auf zwei Zielgruppen auszurichten: Seniorinnen und Senioren sowie Mieterinnen und Mieter mit Bedarf an dauerhaft bezahlbarem Wohnraum. Als mögliche Maßnahmen wurden unter anderem die Aktivierung bestehender Wohngebäude, die Reduzierung von Leerständen, die Unterstützung von Wohnungsbaugenossenschaften, die Bereitstellung von Grundstücken im Ortszentrum für seniorengerechtes Wohnen sowie eine aktive Bodenvorratspolitik genannt. Gegen den Preisdruck, der sich vor allem durch die seit 2009 stark gestiegenen Bodenpreise ergeben habe, können Maßnahmen wie Erbpacht oder genossenschaftliches Bauen, bei denen nicht der (Wieder-)Verkauf des Grundstücks im Vordergrund steht, zur Schaffung preiswerten Wohnraums beitragen. Darüber hinaus wurde die Bedeutung von Beratung, Kommunikation und Unterstützung für Eigentümerinnen und Eigentümer hervorgehoben, um vorhandenen Wohnraum besser zu nutzen.
Entsprechend bot die Veranstaltung den über 70 Teilnehmenden zahlreiche Anregungen für die zukünftige Entwicklung Dossenheims und regte zu einer differenzierten Diskussion über Wohnungsbau, Flächenverbrauch und demografische Veränderungen an. In der anschließenden Fragerunde wurden die vorgestellten Thesen und Handlungsvorschläge intensiv diskutiert.
Grafiken zur Stellungnahme von Stefan Flaig
Grafik: Ökonsult, Quelle: StaLa 2026 auf Basis Zensus 2022) *Einteilung gemäß StaLa.
(ÖKONSULT)
Entwicklung Haushalte zu Wohnungen. Daten: StaLa, StaLa 2026
(ÖKONSULT)
Grafik: Ökonsult, Daten: StaLa 2019
(ÖKONSULT)